Le logement en Wallonie

Foire aux questions

Parce que le législateur fédéral a donné aux Régions la compétence en matière de bail d’habitation.

Un décret sur le bail d’habitation a été approuvé par le Parlement wallon le 15 mars 2018.

Il est paru officiellement au Moniteur belge le 28 mars 2018.

Le décret entre en vigueur le 1er septembre 2018.

Il concerne le bail d’habitation, c’est-à-dire la location de maisons, d’appartements, de studios, de chambres meublées ou non, de kots étudiants, mais aussi de ce que l’on appelle des biens « meubles », comme une caravane, une yourte, un bateau, un container, etc.

Par contre, la location de garages, de bureaux, etc. n’est pas concernée par le décret : les règles sont celles du Code civil.

Le décret sur bail d’habitation entre en vigueur le 1er septembre 2018.

Le décret sur le bail d’habitation s’applique aux baux qui sont conclus (= signés) ou renouvelés à partir du 1er septembre 2018.

Le décret s’applique intégralement à tous les baux qui sont en cours au 1er septembre 2018, à l’exception de 5 dispositions qui s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2018 :

  • Les mentions essentielles qui doivent obligatoirement figurer dans tout bail d’habitation.
  • L’obligation pour le preneur de souscrire une assurance incendie.
  • Le nouveau régime des baux de résidence principale de courte durée (3 ans max.).
  • Le bail de colocation.
  • Le bail étudiant.

Rassurez-vous ! le décret n’a pas tout chamboulé.

Le législateur a choisi de conserver l’équilibre des droits et devoirs du bailleur et du preneur, en y apportant quelques corrections ou modifications et des innovations importantes :

  • Le bailleur peut demander au candidat locataire le montant de ses ressources financières, ainsi que la preuve du paiement des trois derniers mois de loyer à son ancien propriétaire.
  • Tout nouveau bail doit mentionner la date de l’établissement du dernier certificat PEB et la classe énergétique du logement. Le contrat de location doit également être précis sur les charges, leur répartition et leur mode de calcul.
  • Le logement doit répondre pendant toute la durée de la location aux normes régionales en matière de salubrité, de sécurité et d’habitabilité. En pratique, le preneur a le choix devant le juge de paix de demander soit la résolution du contrat aux torts du bailleur, soit l’exécution des travaux.
  • Le preneur est tenu de contracter une assurance incendie.
  • Le preneur doit en cours de bail accepter du bailleur, non seulement l’exécution des réparations urgentes, mais aussi « la réalisation de travaux économiseurs d’énergie ».
  • Le décès du preneur met fin « de plein droit » au bail dans les trois mois. La personne qui est domiciliée depuis six mois au moins dans le logement peut faire part au bailleur de son souhait de poursuivre le bail, demande que celui-ci peut refuser pour de justes motifs. Si aucun héritier ne se présente, le bailleur peut récupérer rapidement le logement, qu’il soit meublé ou non, via une procédure simplifiée.
  • Dans le contrat de résidence principale, concernant l’enregistrement du bail, la sanction en son absence (la possibilité pour le preneur de quitter les lieux loués sans préavis et sans indemnité) a été étendue à l’ensemble des baux. Toutefois, le preneur doit préalablement et avant tout donner un délai d’un mois pour faire enregistrer le bail. Par ailleurs, pour indexer le loyer, le bail doit être enregistré.
  • En ce qui concerne le bail de courte durée (toujours de résidence principale) conclu ou renouvelé à partir du 1er septembre 2018, le nombre de prolongation passe de une à deux, à condition que la durée totale du bail, « prorogations » comprises, n’excède pas trois ans. Autre nouveauté à épingler : chacune des parties peut résilier le bail avant son échéance normale (obligatoirement pour occupation des lieux loués dans le chef du bailleur dès la deuxième année de la location ou par des parents ou alliés du bailleur, de son conjoint ou cohabitant légal jusqu’au second degré).
  • Autre innovation importante, la création de trois nouveaux types de baux.

    Tout d’abord, « le bail de colocation », caractérisé par la solidarité entre les colocataires, par la faculté qui leur accordée de mettre fin au bail avant terme à condition qu’un remplaçant soit trouvé (faute de quoi des indemnités sont dues aux autres colocataires) et par l’obligation pour les colocataires de signer « un pacte de colocation ».

    Ensuite, le législateur crée de toute pièce « le bail étudiant », marqué par une durée de principe d’un an et la possibilité de passer par une formule de sous-location, par exemple dans le cadre d’un séjour Erasmus.

    Enfin, « le bail glissant » permet à « un opérateur immobilier » (comme une société d’habitations sociales, une agence immobilière sociale, ou une association, etc.) de prendre en location un bien qu’elle donne en sous-location à une personne en situation de précarité, auprès de laquelle elle va mener un accompagnement social. Une fois l’intéressé suffisamment autonome, le bail « glisse » : l’opérateur immobilier se retire et le sous-locataire devient le locataire principal du bailleur.

  • Les parties pourront recourir à « une grille de référence des loyers », qui n’est pas obligatoire, mais informative et indicative.
  • Le gouvernement a rédigé une série de modèles à valeur exemplative : bail-type, état des lieux d’entrée, pacte de colocation.

    À chaque type de bail est jointe obligatoirement une annexe explicative.

    Une liste exemplative des travaux et des réparations à charge du bailleur ou du preneur est également disponible.

Toutes ces informations (et bien d’autres) sont expliquées et détaillées dans « Le bail d’habitation en Wallonie », une brochure qui vous est destinée, que vous soyez locataire ou propriétaire.

Ou sur cette page web.

Un bail de courte durée est un bail qui est fait par écrit pour une durée maximale de 3 ans. Le bail peut donc être conclu pour une durée de 6 mois, d’un an, de 18 mois, de 2 ans, de 3 ans, etc. Le bailleur et le preneur peuvent mettre fin au bail à l’échéance qui a été convenue, moyennant un préavis envoyé par lettre recommandée au moins 3 mois à l’avance.

Un bail de courte durée signé à partir du 1er septembre 2018 peut être prolongé (« prorogé ») :

  • 2 fois maximum.
  • par écrit (c’est-à-dire par un bail, un avenant au bail ou une clause du bail)
  • aux mêmes conditions (de loyer, éventuellement indexé)
  • pour autant que la durée totale du bail initial et de la(les) prolongation(s) ne dépasse(nt) pas 3 ans.

Si vous êtes bailleur, vous pouvez mettre au bail à tout moment, dès la deuxième année de la location, pour occupation des lieux loués. Vous devez envoyer par lettre recommandée un préavis de 3 mois et vous verserez une indemnité d’un mois de loyer à votre preneur.

Si vous êtes preneur, vous pouvez mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de 3 mois et le versement d’une indemnité d’un mois de loyer.

ATTENTION : si votre bail devient un bail de 9 ans, les conditions pour mettre fin au bail ne sont plus les mêmes. Renseignez-vous !

NON !

Le nouveau régime des baux de courte durée concerne tout bail de courte durée conclu ou renouvelé à partir du 1er septembre 2018.

Si vous avez un bail de courte durée qui est en cours au 1er septembre 2018, votre bail est soumis à des règles qui sont différentes :

  • Une seule prolongation du bail est autorisée, à condition que la durée totale du bail initial et de la prolongation ne dépasse pas 3 ans.
  • Que vous soyez bailleur ou preneur, aucune disposition légale ne vous permet de mettre fin au bail avant son échéance normale.
  • Si vous êtes preneur, relisez votre bail : la plupart des baux de courte durée contiennent une clause de résiliation anticipée en votre faveur.

La règle veut qu’un bail de courte durée conclu avant le 1er septembre 2018 n’est pas concerné par le nouveau régime des baux de courte durée. Un bail « prorogé » n’est pas un bail « renouvelé ».
Le bail « renouvelé » implique la conclusion d’un nouveau bail à d’autres conditions.

Votre bailleur doit normalement faire enregistrer le bail dans les deux mois de sa signature. Aussi longtemps que le bail n’a pas été enregistré, après ce délai de deux mois, vous pouvez quitter les lieux loués, à tout moment, sans préavis et sans indemnités. Vous veillerez à avertir votre bailleur dans un délai raisonnable de la date de votre départ. ATTENTION : vous devez D’ABORD et AVANT TOUT donner à votre bailleur un délai d’un mois pour faire enregistrer le bail. Ce n’est que si le bailleur ne fait pas enregistrer le bail que vous pourrez quitter les lieux loués sans préavis et sans indemnités.

SEUL LE BAIL DE RÉSIDENCE PRINCIPALE EST CONCERNÉ !!!