Le logement en Wallonie

Faut-il faire un état des lieux d'entrée ?

Thème

- Les règles applicables à tous les baux - Etat du bien (fiche n°208)

Points d'attention

Que savoir avant tout ?
 

En quoi consiste un état des lieux ?
 

C’est un inventaire et une description détaillée de l’état dans lequel se trouve de manière indiscutable le logement à l’entrée et à la sortie du preneur des lieux loués.

Un état des lieux est un document essentiel qui permet d’établir de manière précise les dommages survenus pendant la location et de déterminer à qui incombent les réparations.

 

ATTENTION
 

Si, au cours de la location, des travaux apportent des modifications importantes au logement, il est utile d’adapter l’état des lieux d’entrée en dressant « un avenant ».

 

Est-il obligatoire de faire un état des lieux d’entrée ?
 

OUI, l’état des lieux d’entrée est OBLIGATOIRE pour tout bail d'habitation. De plus, tout comme le bail, l'état des lieux doit être enregistré.

Si aucun état des lieux d’entrée n’est dressé, aucune sanction n’est prévue.

Toutefois, la loi est favorable au preneur : s’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été remis au preneur dans le même état que celui dans lequel il se trouve à la fin du bail.

 

ATTENTION
 

Le bailleur a donc intérêt à faire dresser un état des lieux d’entrée. En effet, s’il n’y pas eu d’état des lieux d’entrée, le bailleur devra apporter la preuve de l’état dans lequel se trouvait le logement au départ de la location, s’il veut réclamer des dégâts locatifs au preneur. Une épreuve épuisante !

 

Le preneur peut également avoir un intérêt à faire un état des lieux d’entrée pour démontrer une éventuelle dégradation de l’état du logement pendant la location ou s’il effectue des travaux d’amélioration et que le bail prévoit qu’il doit en être indemnisé.

 

Comment faire un état des lieux d’entrée ?
 

L’état des lieux doit être établi par ÉCRIT
 

Il est conseillé d’établir l’état des lieux d’entrée en quatre exemplaires, un pour le bailleur, deux pour le preneur (un exemplaire remis avant l’enregistrement et un autre remis enregistré) et un pour le bureau de l’enregistrement (« SPF Finances »).

Chaque exemplaire doit être daté et signé.

 

L’état des lieux doit être dressé CONTRADICTOIREMENT
 

C’est-à-dire par :

  • Les parties elles-mêmes.
  • Leur mandataire respectif, chaque partie ayant son propre expert.
  • Un expert mandaté par les deux parties, souvent désigné dans une clause du bail, pour établir un état des lieux : un architecte, un agent immobilier, etc.

     

L’état des lieux doit être DÉTAILLÉ
 

Chaque pièce et ses équipements essentiels doivent être systématiquement inventoriés et décrits avec soin.

La clause selon laquelle « le preneur déclare avoir reçu les lieux en parfait état locatif » ne constitue pas un état des lieux d’entrée détaillé.

 

Sauf convention contraire, l’état des lieux doit mentionner :

 

AU MINIMUM :
 

  • La date des constatations.
  • L’identité et la qualité du ou des auteurs des constatations.
  • Les références du bail : coordonnées des parties, adresse du bien, date de début du bail.
  • Une note générale reprenant un aperçu rapide de l’état du bien, des matériaux et des équipements, ainsi que l’état général d’entretien et de propreté des pièces.
  • La description de l’état apparent, des éventuels dégâts et état de propreté de chaque pièce.
  • L’état et le fonctionnement apparent des équipements présents.
  • Le relevé des documents d’entretien des équipements et de leur date d’exécution.
  • Le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes.
  • La consignation des clés, télécommandes, badges et autres dispositifs remis au preneur.
  • L’existence et la localisation des détecteurs incendie.
  • Les signatures précédées de la mention « lu et approuvé » des parties présentes ou de leur mandataire.
  • La signature du ou des auteurs chargés des constatations.

 

L’état des lieux est dressé À FRAIS COMMUNS
 

Le bailleur et le preneur paient la moitié des frais de l’expert. La plupart des experts ont un tarif forfaitaire, selon le type de logement mis en location, ce qui évite toute mauvaise surprise.

 

ATTENTION
 

Pour éviter toute discussion lors de l’état des lieux de sortie, même si un expert est désigné pour dresser l’état des lieux d’entrée, il est conseillé que les parties signent aussi l’état des lieux d’entrée.

Si possible, pour ne rien oublier, il est préférable de faire appel à un expert pour dresser les états des lieux d’entrée et de sortie.

 

Dans quels délais doit-on faire l’état des lieux d’entrée ?
 

L’état des lieux doit être réalisé pendant que les lieux sont encore inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation.

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En cas de désaccord entre les parties, le juge de paix doit être saisi par requête pour désigner un expert, mais attention, AU PLUS TARD DANS LES 15 JOURS SUIVANT L'EXPIRATION DU DÉLAI D'UN MOIS ! 

ATTENTION
 

L’état des lieux d’entrée peut donc aussi être valablement dressé au cours du premier mois de l’occupation du preneur.

C'est délicat car, d’une part, les lieux seront déjà meublés et il sera difficile de réaliser un véritable état des lieux et, d’autre part, les lieux auront peut-être déjà été abîmés par le preneur.

En savoir plus

Informations complémentaires :

Permanences locales en Wallonie : Info-Conseils Logement

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