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Echos du Logement - N°123

Parution des Echos du Logement n°123 : Quelles politiques du Logement au niveau communal ?

L’échelon local apparaît comme le niveau de pouvoir approprié pour saisir les enjeux d’une politique de l’habitat s’inscrivant dans de nombreuses dimensions : évolution démographique, conditions socio-économiques, qualité du parc de logements, mobilité, aménagement du territoire, qualité architecturale,… Les prochaines élections communales auront lieu le 14 octobre 2018 et Les Echos du Logement se proposent d’alimenter le débat. L’articulation entre le volet réglementaire et la réalité de terrain est au centre des différentes contributions que nous avons réunies dans ce numéro 123.

A découvrir au format PDF ou FlippingBook sur le site des Echos du Logement.

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Le saut d'index sur les loyers est annulé par la Cour constitutionnelle !

De quoi s’agit-il ?

Pour renforcer le pouvoir d’achat des locataires, un décret du 03 mars 2016 avait instauré en Wallonie un saut d’index sur les loyers.

Ce saut d’index concernait les baux de résidence principale qui étaient en cours au 1er avril 2016.

En pratique, le saut d’index consistait en un décalage d’un an dans l’indexation du loyer (ex. loyer indexé au 1er juillet 2017 = loyer indexé une année auparavant au 1er juillet 2016).

Ce décalage d’un an devait se poursuivre jusqu’à l’échéance du bail.

Un arrêt de la Cour constitutionnelle du 15 mars 2018 vient d’annuler le saut d’index sur les loyers.

Quelles sont les raisons de cette annulation ?

La Cour constitutionnelle constate essentiellement que le saut d’index des loyers bénéficie de manière identique à tous les locataires, qu’ils soient ou non concernés par le saut d’index fédéral sur les salaires et les allocations sociales, indépendamment de la question de savoir si les bailleurs sont, quant à eux, concernés ou non par ce saut d’index fédéral.

Ce traitement identique n’est pas raisonnablement justifié, selon la Cour. En effet, la seule justification avancée serait d’instaurer une « mesure générale et sociale », afin de soutenir le pouvoir d’achat des ménages qui louent un bien à titre d’habitation, « notamment » dans le contexte du saut d’index fédéral.

Or, les travaux préparatoires du Décret wallon sur le saut d’index sur les loyers restent en défaut d’étayer cet objectif d’instaurer une mesure généralisée d’aide aux locataires, pas plus qu’ils ne démontrent la nécessité d’une telle mesure qui déroge à l’équilibre entre les parties que tend à garantir le principe d’indexation des loyers.

Que savoir, que faire en pratique ?

Dorénavant, dès la première date anniversaire du bail intervenant après le 31 mars 2018, le saut d’index sur les loyers ne s’appliquera plus. 

L’indexation « normale » pourra de nouveau être appliquée.

Par contre, afin d’éviter de créer une insécurité juridique ou des difficultés financières pour les locataires concernés par le saut d’index sur les loyers, aucun arriéré ne peut être réclamé pour les loyers qui ont été calculés en tenant compte du saut d’index sur les loyers.

Le bail d'habitation fait son entrée dans notre droit régional

Ce mercredi 14 mars 2018, le Parlement wallon a adopté un projet relatif au bail d’habitation.

Le texte entre en vigueur au 1er septembre 2018.

L’objectif du texte est de garantir la stabilité et la lisibilité des droits et obligations des locataires et des bailleurs, afin qu’un climat de confiance soit noué entre les parties. Le projet de décret vise à assurer une sécurité juridique maximale entre les parties, en apportant sur certains points, des éclaircissements et une plus grande transparence.

Le texte comprend des dispositions relatives au droit commun d’habitation, aux baux de résidence principale, ainsi que trois nouveautés, un régime particulier pour le bail de colocation, le bail étudiant et le bail glissant par lequel un opérateur immobilier donne en sous-location un logement à des personnes défavorisées avant qu’elles ne deviennent locataires principales

Pointons quelques avancées.

Dans le droit commun du bail d’habitation, le texte prévoit :

- L’extension des notions de baux d’habitation aux biens meubles : containers, yourtes, cabanes, caravanes,… La volonté est de tenir compte de l’évolution des mentalités en la matière et des nouvelles formes d’habitat ;

- La généralisation de l’écrit ainsi que des mentions minimales qu’il doit contenir pour l’ensemble des baux.

- Le regroupement au sein d’une même section, d’une part, les droits et obligations du bailleur et d’autre part, les droits et obligations du preneur ;

- Les normes minimales de salubrité, de sécurité et d’habitabilité telles qu’elles sont visées dans le Code wallon du logement doivent être respectées durant toute la durée du bail.

- L’amélioration du dispositif d’assurance responsabilité du preneur en cas d’incendie ;

- Le règlement des conséquences du décès du preneur avec la cession de bail consentie par le bailleur en faveur de la personne domiciliée depuis plus de six mois avant le décès du preneur ainsi que la reprise des lieux par le bailleur si l’habitation est inoccupée ;

- L’interdiction de la sous-location et de la cession de bail, sans l’accord préalable du bailleur.

- Les modalités de la sous-location sont inscrites dans le droit commun, afin d’être applicables à tous les baux et non seulement aux baux de résidence principale.

- L’obligation de réaliser un état des lieux d’entrée pour l’ensemble des baux. Les mentions minimales, tant pour l’état des lieux d’entrée d’ailleurs, que pour l’état des lieux de sortie ont été harmonisées.

- L’ajout de certaines données, que le bailleur peut demander au candidat-preneur, notamment des données relatives à l’état civil du preneur et la preuve du paiement des trois derniers loyers. La durée et la fin du bail sont précisées.

En ce qui concerne le bail de résidence principale :

- Les délais de préavis sont harmonisés : trois mois pour le preneur, six mois pour le bailleur ;

- Le champ d’application des dispositions particulières relatives à la résidence principale est étendu aux meubles, pour tenir compte des nouvelles formes d’habitat.

- Dans l’hypothèse de la sanction consistant au départ du preneur sans préavis, ni indemnité en cas de défaut d’enregistrement du bail par le preneur, une obligation préalable de mise en demeure du bailleur d’enregistrer le bail un mois avant d’appliquer la sanction a été ajoutée.

- La possibilité pour le preneur de résilier de manière anticipée un bail de courte durée et la possibilité pour le bailleur de mettre fin anticipativement au bail de courte durée après la première année de location, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois ont été ajoutés. De son côté, le bailleur peut mettre fin à un bail de courte durée dès la deuxième année de la location, moyennant un préavis de 3 mois et le versement d’une indemnité d’un mois de loyer, pour occupation personnelle ou familiale (parents ou alliés jusqu’au second degré).

- Un bail de courte durée peut être prolongé à deux reprises, sans dépasser la durée actuellement prévue de trois ans.

- Le loyer d’un bail de résidence principale peut toujours être indexé, mais à condition que le bail ait été enregistré.

Le bail de colocation et le bail étudiant sont intégrés dans le texte.

En ce qui concerne le bail de colocation,

- Si le bien est la résidence principale du preneur, les dispositions particulières relatives au bail de colocation et celles applicables au bail de résidence principale s’appliquent en plus des dispositions générales aux baux d’habitation ;

- Dans le cas contraire, seules les dispositions particulières du chapitre relatif au bail de colocation et les dispositions de droit commun sont applicables.

Le texte prévoit :

- Le caractère impératif de la solidarité entre colocataires dans la mesure où les colocataires sont tenus solidairement de l’ensemble des obligations émanant du bail ;

- La fin du bail par l’ensemble des colocataires et le cas où un colocataire souhaite se libérer de ses obligations avant le terme du bail ;

- La résiliation par le bailleur du bail si la moitié, au moins, des colocataires signataires du bail initial sont partis ;

- Des dispositions relatives à la signature d’un pacte de colocation réglant les droits et les devoirs des colocataires et ses mentions obligatoires ;

Concernant le bail étudiant,

- L’étudiant doit prouver sa qualité dans certaines formes et délais pour relever des dispositions y relatives. A défaut les dispositions de droit commun ou les dispositions relatives au bail de résidence principale sont applicables selon le cas.

- En cas de bail étudiant il ne peut être conclu de bail de colocation.

- Le décret règle la durée du bail qui est d’un an ainsi que la fin du bail. Le preneur peut à tout moment, jusqu’au 15 mars, mettre fin au bail moyennant un préavis de deux mois et le paiement d’une indemnité complémentaire équivalente à trois mois de loyer. L’indemnité n’est pas due dans les cas suivants :

- L’irrecevabilité ou le refus de l’inscription d’un étudiant dans un établissement d’études supérieures ou l’abandon d’études qui sont attestées par un établissement d’enseignement;

- La cession du bail avec accord du bailleur;

- Le décès d’un parent ou d’un autre responsable qui pourvoit à son entretien.

- La situation de l’éloignement temporaire de l’étudiant est également abordée : par exemple, lorsque l’étudiant effectue un stage Erasmus, on prévoit la possibilité de sous-location du kot.

Une habilitation est donnée au Gouvernement pour arrêter une grille indicative des loyers.

La plupart des dispositions concernent les baux qui seront en cours au 1er septembre 2018.

Celles relatives à l’assurance, au nouveau régime des baux de courte durée en résidence principale, au bail étudiant et à la colocation concernent les nouveaux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2018.

Permis de location

Si vous êtes bailleur d'un logement collectif ou d'un petit logement individuel de 28 m² de superficie habitable ou moins, cette obligation vous incombe.
Alors, comment faire ?

En savoir plus...

La grille indicative des loyers

La grille indicative des loyers en Wallonie est en ligne !

Ce projet, en phase de test durant les prochains mois, est désormais consultable et utilisable sur le site http://grilledesloyers.wallonie.be.

Les critères retenus pour l’élaborer sont les plus couramment utilisés tant par les professionnels que par les experts pour déterminer la formation des loyers sur le marché locatif.

En effet, il a été choisi de retenir :

  • le type de logement (selon qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, par exemple) ;
  • la superficie ;
  • l’époque de construction ;
  • le nombre de pièces potentiellement affectables à l’usage de chambre.

Ces critères essentiels cadrent déjà pour une bonne part la valeur locative sur le marché.

Par ailleurs,  des critères énergétiques simples et surtout communicables par le locataire ont été pris en compte.

Enfin, critère extrinsèque important, la « localisation » compte aussi dans les prix immobiliers comme dans les loyers.

Le questionnaire ne prend pas plus de 5 minutes et est facile d’utilisation.

Actuellement en phase de test et néanmoins consultable, la grille définitive sera en vigueur en 2017. Il s’agit à la fois d’une grille indicative et incitative car elle permettra notamment aux propriétaires bailleurs qui la respectent de bénéficier du mécanisme des primes énergie et logement.

Enfin, nul doute qu’elle permettra à terme une plus grande transparence du marché locatif.

Faites le plein d'informations sur les différentes aides au logement lors du salon BOIS & HABITAT

Toutes les informations sur les aides au logement.

BOIS & HABITAT - Salon du bâtiment et de la construction - Hall 1 Stand 1113
Namur Expo du 23 au 26 mars 2018

Echos du Logement - N°122

Parution des Echos du Logement n°122 : Louer une habitation en 2018

La loi du 6 janvier 2014 a transféré la compétence du bail d’habitation aux Régions. Cette matière est venue compléter – et pratiquement finaliser – l’arsenal des compétences en logement qui leur avaient été confiées en 1980 (Wallonie et Flandre) et 1989 (Bruxelles-Capitale). Les trois Régions sont occupées à adapter le droit du bail à leurs spécificités. C’est le moment choisi pour proposer une réflexion sur l’évolution de la réglementation mais également sur d’autres éléments qui conditionnent la relation entre le locataire et le propriétaire (garantie locative, grille de loyers, évolution des marchés immobiliers, rénovation des logements locatifs,…)

A découvrir au format PDF ou FlippingBook sur le site des Echos du Logement.

Prime à la rénovation - Montants revus à la hausse depuis le 1er mars 2018

Les montants des primes "Rénovation" et "Energie » sont revus à la hausse. Objectif: vous encourager à les utiliser pour assainir votre logement et répondre plus efficacement aux défis énergétiques!

Les moyens mis à votre disposition par la Wallonie pour vous aider à rénover et améliorer l'efficacité énergétique de votre habitation sont sous utilisés actuellement. C’est pourquoi les montants de plus d’une dizaine de primes aux particuliers favorisant les économies d'énergie et la rénovation des logements sont augmentés sensiblement.  Sont également revues à la hausse les superficies pouvant être concernées par les travaux faisant l'objet d'une prime.  

Les nouveaux montants sont entrés en vigueur le 1er mars 2018 . Le système de majoration des montants de base en fonction des catégories de revenu et en fonction de réalisation de travaux simultanés reste d’application.  La procédure administrative ne change pas non plus… N’oubliez donc pas d’envoyer un avertissement préalable avant de réaliser vos travaux !

Grâce aux primes, il est possible d'améliorer le confort de son logement tout en réduisant sa facture énergétique. De son côté, la Wallonie fait un pas de plus vers l'atteinte des objectifs énergétiques fixés par l'Europe.

En savoir plus sur la prime à la rénovation

En savoir plus sur les primes énergie [ce lien vous dirigera sur un autre site]

 

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La réforme du droit du bail d’habitation à Bruxelles

Depuis le 1er janvier 2018, la régionalisation du droit du bail d’habitation est devenue une réalité tangible dans la Région de Bruxelles-Capitale. 

Les enjeux y sont importants : environ 60% des Bruxellois sont locataires. La régionalisation de la matière du bail à loyer  a été une opportunité dont la Région bruxelloise a profité pour adapter la réglementation aux réalités bruxelloises actuelles : une population aux profils multiculturels et socio-économiques variés, une densité importante du bâti, un pôle étudiant majeur, des nouveaux modes d’habitation en vogue comme la colocation.

Pour tout savoir :

http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation

Echos du Logement - N°121

Novembre 2017, le numéro 121 de la publication "Echos du logement" est paru.

"Logement et santé: des droits indissociables"

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