Les Échos du Logement n°122

27 PRADELLA & KRYVOBOKOV ÉVALUATION DE LA GRILLE INDICATIVE Évaluation de la grille indicative provisoire des loyers en Wallonie PAR SÉBASTIEN PRADELLA Directeur – Centre d’Études en Habitat Durable ET MARKO KRYVOBOKOV Chargé de recherches – Centre d’Études en Habitat Durable Introduction La grille indicative des loyers sur le marché privé a été adoptée, dans sa version provi- soire, par le Gouvernement wallon en 2016. Cet outil en ligne fournit le loyer estimé d’un logement loué selon sa valorisation actuelle sur lemarché en introduisant un dizaine d’in- formations sur ses caractéristiques propres (superficie, nombre de pièces, etc.). Elle a été programmée par les services informatiques du SPW – DGO 4 et diffusée sur son site offi- ciel (http :/ /spw.wallonie.be/dgo4/site_grilleloyers/) . Dis- positif inédit de politique du logement, la grille indicative a été évaluée, selon les modalités fixées par l’autorité régionale, par le Centre d’Etudes en Habitat Durable (CEHD) à partir d’un «panel test » 1 d’utilisateurs internautes locataires ou bailleurs qui ont d’abord com- plété le calculateur en ligne et ont répondu ensuite à plusieurs questions sur le loyer réellement payé. Cet article aborde les prin- cipaux résultats de cette évaluation et ses recommandations faites, dont le rapport complet est disponible gratuitement sur le site internet du CEHD  2 . 1 Techniquement, l’utilisation du terme «panel» est im- propre dans ce cas-ci. Le «panel» désigne un échantillon de personnes, plus oumoins représentatif d’une population, que l’on interroge périodiquement sur leurs opinions, leurs attitudes ou comportements. En réalité, l’intention du Gou- vernement était d’interroger une seule fois les répondants. Dans la suite de l’article, nous utiliserons le terme «panel» pour être conforme avec la note du GW. 2 Kryvobokov, M., Pradella, S. (2017), Evaluation de la grille indicative provisoire des loyers enWallonie. , Centre d’Etudes en Habitat Durable, Charleroi, 103 pages. (http ://www.cehd. be/media/1141/rapport_evaluation_grille_indicative_loyers_fi- nal_2017.pdf). Pour confectionner la grille indica- tive des loyers, le Gouvernement wallon a arrêté la liste des critères  3 entrant dans le calcul du loyer indicatif, sur la base d’une liste de suggestions qui lui ont été remises, ainsi que l’intervalle de négociation autour de ce loyer indicatif (soit -20% et +20%). Il a fixé comme objectif le caractère indicatif (et donc non-contraignant) de cet outil et la nécessité d’une couverture totale de la Wallonie par une grille unique  4 . En outre, il a déterminé la source de données à partir de laquelle les valeurs monétaires attachées à chaque critère ont été estimées, c’est-à-dire l’enquête pilote sur les loyers du secteur privé portant sur un échantillon de logements loués dans les arrondissements de Charleroi et de Nivelles  5 . Le « panel test » représentatif sur l’ensemble de la Wallonie compte 1.060 par- ticipants, répartis entre 60% de locataires et 40% de bailleurs  6 . Ce déséquilibre entre les deux groupes n’est pas un choix mais le résultat du taux du réponse plus difficile à 3 1) la typologie du logement, 2) le nombre de chambres, 3) la superficie du logement, 4) l’ancienneté du bâti, 5) le chauffage central (ou chauffage électrique à accumulation ou pompe à chaleur, chaudières ou poêles à granulés de bois), 6) le thermostat en ordre de marche, 7) l’installation pour le chauffage d’eau central, 8) le double ou triple vitrage aux fenêtres, 9) l’isolation thermique des murs ou sols ou toiture ou plafond et 10) le coefficient de pression immobi- lière (pour tenir compte des éléments du cadre de vie, de la localisation). 4 Ceci est distinct du choix fait par le Gouvernement fran- çais où les grilles des loyers sont établies pour les agglomé- rations (Paris, Lille, etc.). 5 Lancée par l’ancien Ministre du Logement, Jean-Marc Nollet, en 2013, l’enquête pilote s’inscrivait dans un phasage d’enquêtes qui devaient assurer l’observation du marché locatif de manière fiable et détaillée sur l’ensemble du terri- toire wallon à l’horizon 2015, pour un budget maîtrisé et étalé sur plusieurs années. 6 Le taux de sondage est 0,26%. La marge d’erreurs de l’échantillon est 3,0% (pour une proportion de 50%). L’échantillonnage a été basé sur le statut d’occupation (locataires/propriétaires-bailleurs), le type de bien (mai- sons/appartements) et la stratification par arrondissement administratif. atteindre auprès des propriétaires bailleurs en dépit des sollicitations adressées par le sondeur (ndlr. Dedicated Research sprl). Toutefois, l’analyse de réponses a permis d’évacuer tout risque de biais en constatant l’absence de divergences entre les deux par- ties lorsqu’il s’agit de transmettre des infor- mations factuelles (telles que le montant du loyer, etc.), à l’exception des questions d’opi- nion, de toute façon traitées selon le statut du répondant. Chaque groupe, en moyenne, répond de bonne foi quant à la description du logement. La première section de cet article aborde les indicateurs d’utilisation concrète de la grille depuis le lancement en soulignant son succès. Toutefois, il demeure de réelles difficultés à compléter les informations re- quises nécessaires à un calcul non faussé du loyer indicatif. La seconde section examine spécifiquement le positionnement des loyers observés actuellement par rapport au loyer indicatif, autrement dit la part de locations conformes à l’intervalle indicatif et les parts des loyers actuels supérieurs ou inférieurs au loyer indicatif. Un focus plus détaillé sur ces derniers révèle la diversité des cas ren- contrés et suggère une prise en compte de critères supplémentaires. La troisième sec- tion souligne les distorsions relatives aux critères de localisation dans le loyer indica- tif, dont l’origine est le manque de données représentatives sur l’ensemble du territoire. Enfin, cinq recommandations sont émises, dont certaines ont d’ores et déjà été actées par le Gouvernement wallon. <Photographie: © Fabrice Dor (SPW / DGO 4)

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