Le logement en Wallonie

• Les logements collectifs et les petits logements individuels, loués ou mis en location à des personnes domiciliées ou à des personnes non domiciliées mais y habitant régulièrement durant la plus grande partie de l'année
• Les logements collectifs et les petits logements individuels loués ou mis en location et dont la vocation principale est l'hébergement d'étudiants

Les logements collectifs
Ce sont des immeubles (ou parties d'immeubles) comportant un ou plusieurs locaux que les différents ménages locataires peuvent utiliser à titre collectif (pièces de séjour, cuisines, salles de bains, W-C, ...). Les "meublés" ou les "garnis" entrent évidemment dans cette catégorie.
Les kots d'étudiants sont souvent des logements collectifs.

Petits logements individuels
C'est la petite maison, l'appartement, le studio, où les locataires peuvent vivre (cuisiner, séjourner, dormir) sans devoir partager de pièce d'habitation ni de local sanitaire avec d'autres occupants.
N'est concerné que le petit logement individuel d'une superficie habitable plus petite ou égale à 28 m² (les halls, salles de bains, W.C., caves, greniers, etc,... ne comptent pas dans la superficie habitable, et les espaces ou parties d'espaces non situés sous la hauteur sous plafonds requise ou ne bénéficiant pas d'un apport de lumière naturelle suffisant ne sont pas comptabilisés à 100 %).

Dérogation
Ne sont pas visés :

• les logements situés dans l'immeuble où habite le bailleur (si l'immeuble comprend au maximum deux logements loués et quatre locataires).
• les logements de type unifamilial occupés par moins de 5 personnes majeures ne constituant pas un seul et même ménage au sens de l'article 1er, 28° du présent Code, liées par un contrat de colocation.

• Qu'ils ne présentent aucune cause d'insalubrité
• Que leurs caractéristiques intrinsèques ne nuisent pas à la santé des occupants
• Qu'ils respectent les normes minimales de superficie habitable.
  Les normes de superficie habitable ne sont pas d'application pour les logements dont la vocation principale est l'hébergement d'étudiants pour autant que la 1ère occupation par un étudiant ou le permis d'urbanisme non périmé y relatif soit antérieur au 1er janvier 2004.
• Qu'ils garantissent l'inviolabilité du domicile et le respect de la vie privée :
  • les accès à l'immeuble et à chaque logement visé doivent être munis de portes fermant à clé. Chaque locataire doit avoir, en double exemplaire, les clés pour accéder à l'immeuble et aux parties individuelles qu'il occupe
  • les pièces individuelles de ménages différents ne peuvent communiquer entre elles
  • chaque local sanitaire accessible à plusieurs ménages doit pouvoir fermer à clé
  • l'entrée principale de l'immeuble doit être pourvue de sonnettes individuelles pour appeler chaque ménage
  • chaque ménage doit avoir une boîte aux lettres fermant à clé
  • l'obligation d'une sonnette et d'une boîte à lettres n'est pas d'application pour les logements loués à des étudiants
• Qu'ils respectent les règlements communaux en matière de salubrité ainsi que les règlements en matière de sécurité incendie.
• Qu'ils aient été construits, aménagés ou créés dans le respect des dispositions applicables en matière d'aménagement du territoire et d'urbanisme
• Qu'ils respectent la réglementation relative au certificat de performance énergétique des bâtiments

Exception : le bail à la rénovation
Lorsqu'il existe un bail à rénovation, c'est-à-dire lorsque le locataire prend des travaux à sa charge en accord avec le bailleur, un permis de location provisoire peut être délivré pour des logements qui ne respectent pas entièrement les conditions voulues.

Un enquêteur agréé est :

• soit un fonctionnaire communal ayant une qualification technique en matière de bâtiment et de construction, qui a reçu un agrément du Ministre
• soit un architecte, un ingénieur civil architecte, un ingénieur civil en construction, un ingénieur industriel en construction, un ingénieur technicien en construction, un géomètre-expert immobilier, qui ont reçu un agrément du Ministre

Les prestations d'un enquêteur agréé s'élèvent en 2023 à :

• Pour un logement individuel, maximum 195 EUR hors TVA
• Pour un logement collectif, maximum 195 EUR de base hors TVA + 39 EUR hors TVA par pièce individuelle

NB : La réglementation fixe des plafonds. Il est toujours loisible à l'enquêteur de pratiquer des honoraires moins élevés

Si vous souhaitez un fonctionnaire communal, adressez-vous directement à l'administration communale de l'entité dans laquelle se situe le logement visé.

Adressez-vous aux administrations communales pour obtenir les listes des autres enquêteurs agréés.

Vous pouvez également trouver la liste des enquêteurs agréés dans la liste des enquêteurs agréés (Rubrique «Liste des enqueteurs agrées»).

Vous devez envoyer une copie de votre diplôme ainsi que le formulaire d'engagement complété au Département du Logement (voir rubrique Contact).

Les diplômes donnant accès à l'agrément sont les suivants :

• architecte
• ingénieur civil architecte
• ingénieur civil en construction
• ingénieur industriel en construction
• ingénieur technicien en construction
• géomètre-expert immobilier

Visites de contrôle
Pour mener à bien leur mission, les contrôleurs effectuent des visites de logements.
Il peut s'agir soit de visites par sondage, soit de visites à la suite de plaintes, déposées par quiconque auprès des communes ou auprès du Département du Logement.
La visite de contrôle a lieu pendant la journée, entre 8 heures et 18 heures.
La date de la visite est communiquée, au moins 8 jours à l'avance, par écrit, au bailleur et au locataire.
Il est absolument interdit de s'y opposer.

Rapports de visite
Les rapports de visite de contrôle sont toujours portés à la connaissance :

• de la commune
• du Département du Logement
• du bailleur

En outre, le locataire sera informé sur une partie du rapport de visite : celle qui concerne les locaux dont il peut lui-même disposer, à titre individuel ou à titre collectif.

En cas de non-respect de la réglementation (permis obtenu mais non respecté, absence de permis), peuvent être infligées au bailleur :

• des sanctions pénales, par un juge
• à défaut de sanctions pénales, une amende administrative de 1.500 EUR par logement (depuis 2013), par le Service Public de Wallonie

Au Département du Logement du Service Public de Wallonie, dans les info-conseils Logement et les Espaces Wallonie, une équipe dynamique de professionnels compétents vous fournit les explications indispensables.

Les procédures relatives au permis de location figurent dans l'AGW du 3 juin 2004.

1. Adressez-vous à la commune pour obtenir, en 2 exemplaires, les formulaires « Déclaration de location ou de mise en location » et « Rapport de visite »
2. Complétez le formulaire « Déclaration de location ou de mise en location » et les rubriques I et II du formulaire « Rapport de visite » (identification du bailleur, du propriétaire, du logement visé)
3. Choisissez un enquêteur agréé (Rubrique «Liste des enquêteurs agrées») et convenez avec lui, de même qu'avec vos locataires si le logement est occupé, d'une date pour la visite du logement.
4. Après sa visite du logement, l'enquêteur vous remettra un exemplaire du formulaire « Rapport de visite » qu'il aura complété, et 2 cas peuvent se présenter :
   • Le logement respecte les conditions exigées
     L'enquêteur vous remettra alors également l'« attestation de conformité »
   • Le logement ne respecte pas les conditions exigées
     Lisez attentivement les conclusions du « Rapport de visite »; l'enquêteur y aura dressé la liste des travaux nécessaires pour que le logement soit en ordre
5. Si l'« attestation de conformité » vous a été délivrée, vous pouvez alors officiellement introduire votre demande de permis de location.
   A cette fin, il s'agira d'envoyer à la commune sous pli recommandé :
   • votre « déclaration de location ou de mise en location »
   • l'original du formulaire « Rapport de visite » que vous a remis l'enquêteur
   • l'original de l'attestation de conformité
   N.B. Il vous est vivement conseillé, avant de vous dessaisir des originaux des documents, d'en conserver une copie
6. Suite à la réception de votre envoi à la commune, le Collège communal vous délivrera le permis de location, en 2 exemplaires.
7. En l'absence de décision dans le délai de 15 jours , le bailleur peut notifier à la commune une mise en demeure.
   Le silence de la commune dans le mois suivant l'expédition de cette mise en demeure est réputé constituer une décision d'octroi
8. Le permis de location est valable pour cinq années, à dater du jour de sa délivrance
9. En cas de refus de délivrance du Permis de Location par le Collège communal, un recours est prévu, il doit être introduit auprès de l'administration dans un délai de 15 jours à dater de la notification du refus (article 15 de l'AGW du 3 juin 2004)

Le demandeur dispose d’un délai de 15 jours, à dater du jour où il a eu connaissance de la décision de refus d’octroi de son permis de location par le Collège communal, pour introduire un recours. Ce recours doit être motivé et adressé à l’Administration :

• soit par pli recommandé à la poste (vivement conseillé pour conserver une preuve de l’envoi) à l’adresse suivante : DGO4 – Département du Logement – Direction du Logement privé, de l’Information et du Contrôle, Service Recours – Rue des Brigades d’Irlande, 1 à 5100 Jambes
• soit par courriel : log.dgo4@spw.wallonie.be

Le Gouvernement se prononce dans un délai de 45 jours prenant cours le jour de la réception du recours par l’Administration.

Le défaut de notification de la décision au demandeur, dans le délai de 45 jours, est assimilé à une confirmation de la décision du Collège communal.

• AGW du 30 août 2007 déterminant les critères minimaux de salubrité, les critères de surpeuplement
• En cas de litige - Service du Médiateur